Wycena nieruchomości przez komornika jest nieodłącznym elementem procedury egzekucyjnej dotyczącej nieruchomości. Zazwyczaj dochodzi do niej w sytuacji, gdy dłużnik nie jest w stanie spłacić swoich zobowiązań finansowych, a wierzyciel zdecydował się na wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Komornik sądowy, działając na wniosek wierzyciela, rozpoczyna proces zajęcia nieruchomości, który następnie prowadzi do jej sprzedaży w drodze licytacji komorniczej. Kluczowym etapem tego procesu jest właśnie sporządzenie operatu szacunkowego, czyli profesjonalnej wyceny wartości nieruchomości. Cel wyceny jest wielowymiarowy. Po pierwsze, pozwala określić minimalną cenę wywoławczą podczas licytacji, która musi być zgodna z przepisami prawa, zazwyczaj stanowiąc 75% wartości oszacowanej przez biegłego. Po drugie, dzięki wycenie wierzyciel otrzymuje jasny obraz potencjalnej kwoty, jaką może uzyskać z egzekucji, co pomaga mu w ocenie zasadności dalszych działań. Dla dłużnika natomiast wycena stanowi sygnał ostrzegawczy i punkt odniesienia do próby negocjacji lub spłacenia zadłużenia przed sprzedażą nieruchomości. Proces ten jest ściśle regulowany przez przepisy prawa, a jego prawidłowy przebieg ma kluczowe znaczenie dla ochrony praw wszystkich zaangażowanych stron. Niewłaściwa wycena może prowadzić do zaniżenia ceny sprzedaży, co szkodzi wierzycielowi, lub do ustalenia zbyt wysokiej ceny wywoławczej, co utrudnia sprzedaż nieruchomości i przedłuża postępowanie.
Proces wyceny nieruchomości przez komornika rozpoczyna się od momentu formalnego zajęcia nieruchomości. Komornik, po otrzymaniu wniosku od wierzyciela i wydaniu postanowienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości, ma obowiązek powołania biegłego sądowego rzeczoznawcy majątkowego. Biegły ten jest specjalistą z zakresu szacowania nieruchomości, posiadającym odpowiednie uprawnienia i wiedzę. Jego zadaniem jest sporządzenie operatu szacunkowego, który stanowi oficjalną opinię o wartości rynkowej nieruchomości. Przed przystąpieniem do szacowania, biegły przeprowadza wizję lokalną nieruchomości, dokładnie ją oglądając i dokumentując jej stan techniczny, standard wykończenia, a także analizując jej położenie i otoczenie. Będzie brał pod uwagę takie czynniki jak wielkość działki, powierzchnię użytkową budynku, jego wiek, stan techniczny, dostęp do mediów, a także lokalne warunki rynkowe i ceny podobnych nieruchomości w okolicy. Rzeczoznawca majątkowy korzysta z różnych metod wyceny, takich jak metoda porównawcza, metoda kosztowa czy metoda dochodowa, w zależności od rodzaju nieruchomości i dostępnych danych. Celem jest ustalenie wartości rynkowej, czyli najbardziej prawdopodobnej ceny, jaką można uzyskać na otwartym rynku w warunkach uczciwej konkurencji, przy założeniu, że obie strony transakcji działają rozsądnie i niezależnie. Wynik pracy biegłego, czyli operat szacunkowy, jest następnie przekazywany komornikowi, który wykorzystuje go do dalszych czynności egzekucyjnych.
Ważne jest, aby podkreślić, że wycena komornicza nie jest tożsama z wyceną na potrzeby kredytowe czy transakcyjne. Choć opiera się na tych samych zasadach szacowania wartości rynkowej, jej kontekst jest inny. W przypadku egzekucji cel jest ściśle związany z potrzebą ustalenia ceny wywoławczej i kwoty potrzebnej do zaspokojenia wierzyciela. To właśnie na podstawie tego operatu szacunkowego komornik określa cenę wywoławczą, która stanowi punkt wyjścia do licytacji. Cena ta jest ustalana na poziomie nie niższym niż 75% wartości oszacowanej przez biegłego. To minimalna kwota, za którą nieruchomość może zostać sprzedana w pierwszej licytacji. W przypadku drugiej licytacji, cena wywoławcza może zostać obniżona, zazwyczaj do 50% wartości oszacowanej, jeśli pierwsza próba sprzedaży okazała się bezskuteczna. Dokładne ustalenie wartości nieruchomości jest zatem kluczowe dla prawidłowego przebiegu całej procedury egzekucyjnej. Warto również pamiętać, że wycena komornicza dotyczy stanu nieruchomości w momencie jej dokonania.
Jak przebiega proces ustalania wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę
Proces ustalania wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, działającego na zlecenie komornika, jest procesem wieloetapowym i opiera się na szczegółowej analizie wielu czynników. Pierwszym i fundamentalnym krokiem jest wizja lokalna nieruchomości. Biegły musi osobiście obejrzeć nieruchomość, aby ocenić jej stan techniczny, standard wykończenia, funkcjonalność oraz wszelkie cechy, które mogą wpływać na jej wartość. Podczas wizyty rzeczoznawca dokonuje szczegółowych oględzin zarówno części wspólnych (jeśli dotyczy to budynku wielorodzinnego), jak i samego lokalu czy domu jednorodzinnego. Dokumentuje wszelkie zauważone wady, uszkodzenia, stan instalacji, jakość materiałów wykończeniowych. Równie ważna jest ocena otoczenia nieruchomości – jej lokalizacji, dostępu do infrastruktury (drogi, komunikacja miejska, sklepy, szkoły, placówki medyczne), a także charakteru zabudowy w najbliższej okolicy. Analizuje również kwestie prawne związane z nieruchomością, takie jak jej stan prawny, obciążenia hipoteczne czy ewentualne ograniczenia w użytkowaniu.
Po przeprowadzeniu wizji lokalnej, rzeczoznawca przystępuje do analizy danych rynkowych. Wykorzystuje do tego dostępne bazy danych nieruchomości, oferty sprzedaży podobnych obiektów w danym rejonie, a także dane z transakcji zawartych w ostatnim czasie. Kluczowe jest znalezienie nieruchomości, które są jak najbardziej porównywalne z nieruchomością wycenianą pod względem lokalizacji, wielkości, standardu, wieku i przeznaczenia. Następnie stosuje odpowiednie metody wyceny. Najczęściej używaną metodą jest metoda porównawcza, polegająca na porównaniu wycenianej nieruchomości z nieruchomościami podobnymi, dla których znane są ceny transakcyjne lub ofertowe. Różnice między nieruchomościami są korygowane za pomocą współczynników korygujących, aby uzyskać jak najdokładniejsze oszacowanie wartości. W przypadku nieruchomości generujących dochód, takich jak lokale użytkowe czy budynki mieszkalne na wynajem, stosuje się również metodę dochodową, która opiera się na analizie potencjalnych dochodów z nieruchomości. Metoda kosztowa jest natomiast wykorzystywana głównie przy wycenie nowo budowanych nieruchomości lub w sytuacjach, gdy brakuje danych porównawczych.
Kolejnym istotnym etapem jest sporządzenie operatu szacunkowego. Jest to formalny dokument, który zawiera szczegółowy opis procesu wyceny, zastosowane metody, analizę rynku, opis nieruchomości oraz ostateczną wartość rynkową. Dokument ten musi być zgodny z obowiązującymi przepisami prawa i standardami zawodowymi. Rzeczoznawca przedstawia w nim również uzasadnienie przyjętych założeń i metod. Po zakończeniu prac, operat szacunkowy jest przekazywany komornikowi. Komornik, na podstawie otrzymanego operatu, wydaje postanowienie o oszacowaniu wartości nieruchomości. To właśnie ta wartość stanowi podstawę do ustalenia ceny wywoławczej na licytacji. Warto zaznaczyć, że wycena komornicza jest niezależna od woli stron. Jest to opinia profesjonalisty, której celem jest obiektywne określenie wartości rynkowej nieruchomości w kontekście postępowania egzekucyjnego.
Co dzieje się z nieruchomością po jej wycenie przez komornika sądowego
Po dokonaniu przez komornika sądowego wyceny nieruchomości i sporządzeniu operatu szacunkowego, kolejnym kluczowym krokiem jest wydanie przez komornika postanowienia o oszacowaniu wartości nieruchomości. Jest to dokument urzędowy, który formalnie określa wartość rynkową nieruchomości, ustaloną na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Postanowienie to jest następnie doręczane zarówno wierzycielowi, jak i dłużnikowi. Od momentu doręczenia tego postanowienia, rozpoczyna się bieg terminu na wniesienie ewentualnych zarzutów. Zarówno dłużnik, jak i wierzyciel mają prawo zakwestionować ustalona przez biegłego wartość nieruchomości, jeśli uważają, że jest ona nieprawidłowa. Zarzuty te powinny być poparte konkretnymi argumentami i dowodami, na przykład wskazaniem na błędy w metodologii wyceny, nieuwzględnienie istotnych czynników wpływających na wartość nieruchomości, czy też wskazaniem na nieaktualne dane rynkowe. Komornik rozpatruje wniesione zarzuty. Jeśli uzna je za zasadne, może zlecić ponowne sporządzenie operatu szacunkowego lub dokonać korekty wyceny. Jeśli zarzuty zostaną odrzucone, postanowienie o oszacowaniu staje się prawomocne.
Gdy postanowienie o oszacowaniu nieruchomości stanie się prawomocne, komornik przystępuje do wyznaczenia terminu pierwszej licytacji komorniczej. Cena wywoławcza w pierwszej licytacji jest ustalana na poziomie minimum 75% wartości oszacowanej przez biegłego. Jest to kwota, od której rozpoczyna się licytacja. Ogłoszenie o licytacji musi być publikowane z odpowiednim wyprzedzeniem, zgodnie z przepisami prawa, zazwyczaj w prasie lokalnej, na stronach internetowych komorników sądowych oraz w Biuletynie Informacji Publicznej. Ogłoszenie zawiera szczegółowe informacje o nieruchomości, jej położeniu, powierzchni, stanie technicznym, cenie wywoławczej, terminie i miejscu licytacji. W dniu licytacji potencjalni nabywcy mogą zgłaszać swoje oferty. Licytacja przebiega w formie ustnych przetargów. Osoba, która zaoferuje najwyższą cenę, zostaje jej zwycięzcą. Warunkiem przystąpienia do licytacji jest wpłacenie rękojmi, która zazwyczaj stanowi 10% ceny wywoławczej. Rękojmia ta jest zwracana uczestnikom, którzy nie wygrali licytacji, a zwycięzcy jest zaliczana na poczet ceny nabycia.
Jeśli pierwsza licytacja nie przyniesie rezultatu, czyli nikt nie zaoferuje ceny wywoławczej lub nie zostanie złożona żadna oferta, komornik wyznacza termin drugiej licytacji. Cena wywoławcza w drugiej licytacji jest zazwyczaj obniżana do 50% wartości oszacowanej przez biegłego. Ponownie publikowane jest ogłoszenie o licytacji, a procedura przebiega analogicznie do pierwszej licytacji. Po zakończeniu drugiej licytacji, jeśli cena zostanie osiągnięta, komornik wydaje postanowienie o przybiciu nieruchomości na rzecz najwyżej licytującego. Postanowienie to następnie uprawomocnia się. Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu, nabywca ma obowiązek wpłacenia pozostałej części ceny nabycia w wyznaczonym przez komornika terminie. Po uiszczeniu całej kwoty, komornik wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Ten dokument jest podstawą do wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej. W tym momencie proces sprzedaży nieruchomości przez komornika jest formalnie zakończony. Środki uzyskane ze sprzedaży są następnie przeznaczane na zaspokojenie wierzyciela, a ewentualna nadwyżka jest zwracana dłużnikowi.
Czy można wpłynąć na proces wyceny nieruchomości przez komornika
Choć proces wyceny nieruchomości przez komornika opiera się na obiektywnych kryteriach i opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego, istnieją pewne możliwości wpływu na jego przebieg, a tym samym na ostateczny rezultat. Najważniejszym momentem, w którym dłużnik może aktywnie uczestniczyć, jest etap poprzedzający sporządzenie operatu szacunkowego oraz czas po jego otrzymaniu. Dłużnik ma prawo być obecny podczas wizji lokalnej nieruchomości przez rzeczoznawcę. Jest to doskonała okazja, aby zwrócić uwagę biegłego na wszelkie szczególne cechy nieruchomości, które mogą nie być oczywiste na pierwszy rzut oka, a które mają wpływ na jej wartość. Może to dotyczyć na przykład niedawno przeprowadzonych remontów, zainstalowania nowoczesnych systemów, czy też specyficznych walorów lokalizacyjnych, które nie zostały jeszcze w pełni uwzględnione w analizie rynkowej. Dłużnik może również przedstawić rzeczoznawcy wszelkie dokumenty potwierdzające wartość nieruchomości, takie jak faktury za wykonane prace modernizacyjne, opinie techniczne, czy też informacje o planowanych inwestycjach w okolicy, które mogą podnieść wartość nieruchomości w przyszłości.
Po otrzymaniu przez komornika operatu szacunkowego i wydaniu przez niego postanowienia o oszacowaniu wartości nieruchomości, dłużnik ma formalne prawo do wniesienia zarzutów. Zarzuty te powinny być konkretne i uzasadnione. Mogą dotyczyć na przykład błędów w metodologii przyjętej przez biegłego, nieuwzględnienia istotnych czynników rynkowych, czy też błędnych założeń dotyczących stanu technicznego nieruchomości. Ważne jest, aby zarzuty były poparte dowodami. Dłużnik może na przykład przedstawić inne operaty szacunkowe dotyczące podobnych nieruchomości w okolicy, które wskazują na inną wartość, lub też przedstawić dowody na istnienie wad prawnych, które obniżają wartość nieruchomości. W przypadku, gdy zarzuty zostaną uznane przez komornika za zasadne, może on zlecić ponowne sporządzenie operatu szacunkowego lub dokonać korekty wyceny. Jeśli komornik nie uwzględni zarzutów, dłużnik ma jeszcze możliwość złożenia zażalenia na postanowienie komornika do sądu. Sąd rozpatrzy sprawę i podejmie decyzję o zasadności zarzutów.
Oprócz formalnych ścieżek, dłużnik może również próbować porozumieć się z wierzycielem w celu polubownego rozwiązania sprawy, zanim dojdzie do licytacji. Czasami wierzyciel, widząc możliwość szybkiego odzyskania części lub całości długu, może zgodzić się na sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku, pod nadzorem komornika, ale z możliwością ustalenia ceny w sposób bardziej elastyczny niż w przypadku licytacji. W takiej sytuacji, wycena komornicza może służyć jako punkt odniesienia do negocjacji. Ważne jest, aby pamiętać, że sprzedaż nieruchomości na wolnym rynku może przynieść wyższą cenę niż licytacja, co jest korzystne dla obu stron. Dłużnik może również podjąć próbę spłacenia zadłużenia w całości lub w części, co może skutkować umorzeniem postępowania egzekucyjnego przed sprzedażą nieruchomości.
Co dalej z nieruchomością po jej sprzedaży na licytacji komorniczej
Po pomyślnym zakończeniu licytacji komorniczej i wpłaceniu przez zwycięzcę całej ceny nabycia, komornik sądowy wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Jest to kluczowy dokument, który formalnie przenosi własność nieruchomości z dłużnika na nabywcę. Postanowienie to, po uprawomocnieniu się, stanowi podstawę do wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej. Wpis ten ma charakter konstytutywny, co oznacza, że dopiero z chwilą wpisu nabywca staje się prawnym właścicielem nieruchomości. Do momentu wpisu w księdze wieczystej, nabywca nie jest jeszcze pełnoprawnym właścicielem, choć dokonał zapłaty całej kwoty. Po uzyskaniu postanowienia o przysądzeniu własności, nabywca ma prawo do przejęcia nieruchomości w posiadanie. Jeśli dłużnik nie opuści nieruchomości dobrowolnie, nabywca może wystąpić do sądu z wnioskiem o wszczęcie postępowania egzekucyjnego w celu opróżnienia lokalu. Jest to odrębne postępowanie egzekucyjne, które ma na celu fizyczne wydanie nieruchomości.
Środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości na licytacji komorniczej są następnie przeznaczane przez komornika na zaspokojenie roszczeń wierzyciela. Procedura podziału uzyskanej kwoty jest ściśle określona przepisami prawa. W pierwszej kolejności pokrywane są koszty postępowania egzekucyjnego, w tym koszty związane z wyceną nieruchomości, ogłoszeniami licytacyjnymi oraz wynagrodzeniem komornika. Następnie środki te są przeznaczane na spłatę należności wierzyciela głównego. Jeśli po zaspokojeniu wszystkich wierzycieli pozostaje jakaś nadwyżka środków, jest ona zwracana dłużnikowi. W przypadku, gdy uzyskana kwota nie pokrywa w całości zadłużenia, wierzyciel zachowuje prawo do dochodzenia pozostałej części należności na drodze cywilnej, chyba że wierzytelność uległa przedawnieniu lub istnieją inne przeszkody prawne. Ważne jest, aby dłużnik i wierzyciel byli świadomi procedury podziału uzyskanych środków i mogli monitorować jej przebieg.
Po zakończeniu procesu sprzedaży i przekazaniu nieruchomości nowemu właścicielowi, dłużnik traci wszelkie prawa do nieruchomości. Jeśli istnieją jakiekolwiek obciążenia na nieruchomości, które nie zostały spłacone w wyniku egzekucji, np. hipoteki na rzecz innych wierzycieli, które nie były objęte postępowaniem egzekucyjnym, mogą one nadal obciążać nieruchomość w rękach nowego właściciela, chyba że zostały wykreślone na mocy przepisów prawa podczas postępowania egzekucyjnego. Nabywca, który uzyskał postanowienie o przysądzeniu własności, nabywa nieruchomość w stanie prawnym, w jakim się ona znajduje, z uwzględnieniem przepisów dotyczących wykreślenia niektórych obciążeń. Dłużnik powinien również pamiętać o rozliczeniu się z podatku od czynności cywilnoprawnych, jeśli taki obowiązek na nim ciąży, w zależności od konkretnej sytuacji prawnej i faktycznej.
Prawa i obowiązki dłużnika w kontekście wyceny i sprzedaży nieruchomości
Dłużnik, którego nieruchomość została zajęta przez komornika w celu egzekucji, posiada szereg praw i obowiązków, które są kluczowe dla prawidłowego przebiegu całego procesu. Jednym z podstawowych praw dłużnika jest prawo do informacji. Komornik ma obowiązek informować dłużnika o wszystkich istotnych czynnościach podejmowanych w postępowaniu egzekucyjnym, w tym o wszczęciu egzekucji, zajęciu nieruchomości, terminach wizji lokalnej, wydaniu postanowienia o oszacowaniu wartości nieruchomości, terminach licytacji oraz o prawach przysługujących dłużnikowi. Dłużnik ma również prawo do obecności podczas wizji lokalnej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego. Jest to ważny moment, aby zwrócić uwagę biegłego na wszelkie istotne dla wartości nieruchomości kwestie. Ponadto, dłużnik ma prawo zapoznać się z operatem szacunkowym i wnieść zarzuty dotyczące ustalenia wartości nieruchomości, jeśli uważa, że jest ona nieprawidłowa. Jak wspomniano wcześniej, zarzuty te powinny być poparte dowodami, a w przypadku ich nieuwzględnienia, dłużnik może złożyć zażalenie do sądu.
Kolejnym istotnym prawem dłużnika jest prawo do uczestnictwa w licytacji. Choć może to wydawać się paradoksalne, dłużnik ma prawo licytować swoją własną nieruchomość. Może to być próba odzyskania nieruchomości poprzez zaoferowanie ceny wystarczającej do zaspokojenia wierzyciela. Dłużnik ma również prawo do otrzymania zwrotu nadwyżki środków, jeśli po zaspokojeniu wierzyciela i pokryciu kosztów postępowania egzekucyjnego pozostaną jakieś pieniądze. Ponadto, dłużnik ma prawo do złożenia wniosku o zawieszenie postępowania egzekucyjnego w określonych sytuacjach, na przykład w przypadku zawarcia porozumienia z wierzycielem lub wniesienia zabezpieczenia spłaty długu. Warto pamiętać, że dłużnik ma również obowiązek współpracy z komornikiem i biegłym rzeczoznawcą majątkowym. Utrudnianie czynności egzekucyjnych lub nieudzielanie niezbędnych informacji może prowadzić do negatywnych konsekwencji prawnych.
Obowiązkiem dłużnika jest również opuszczenie nieruchomości po jej sprzedaży i wydaniu postanowienia o przysądzeniu własności. Jeśli dłużnik dobrowolnie nie opuści nieruchomości, nowy właściciel ma prawo wystąpić o jego eksmisję. Dłużnik ponosi również ryzyko związane z utratą nieruchomości i potencjalną koniecznością dalszej spłaty zadłużenia, jeśli kwota uzyskana ze sprzedaży nie pokryje całości zobowiązań. Warto podkreślić, że dłużnik może próbować uniknąć sprzedaży nieruchomości poprzez spłatę całego zadłużenia wraz z odsetkami i kosztami postępowania egzekucyjnego w dowolnym momencie przed przybiciem nieruchomości. W takiej sytuacji postępowanie egzekucyjne zostanie umorzone.
Opcje dla wierzyciela po wycenie i sprzedaży nieruchomości przez komornika
Dla wierzyciela, proces wyceny i sprzedaży nieruchomości przez komornika stanowi narzędzie do odzyskania należności. Po zakończeniu licytacji i uzyskaniu przez komornika środków ze sprzedaży, wierzyciel staje przed kilkoma kluczowymi możliwościami i obowiązkami. Głównym celem wierzyciela jest zaspokojenie swojego roszczenia. Komornik, po sprzedaży nieruchomości, dokonuje podziału uzyskanej kwoty. W pierwszej kolejności pokrywane są koszty postępowania egzekucyjnego, które obejmują między innymi opłaty sądowe, koszty wyceny nieruchomości dokonanej przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego, koszty publikacji ogłoszeń o licytacji oraz wynagrodzenie komornika. Po pokryciu tych kosztów, pozostałe środki są przeznaczane na spłatę wierzyciela. Jeśli kwota uzyskana ze sprzedaży jest wystarczająca do pokrycia całego zadłużenia wraz z należnymi odsetkami i innymi kosztami, wierzyciel otrzymuje pełną zapłatę, a postępowanie egzekucyjne zostaje zakończone.
W sytuacji, gdy kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości jest niższa niż całkowita należność wierzyciela, wierzyciel nie traci prawa do dalszego dochodzenia pozostałej części długu. Wierzyciel może wówczas wszcząć nowe postępowanie egzekucyjne, tym razem skierowane na inny majątek dłużnika, taki jak wynagrodzenie za pracę, rachunki bankowe, ruchomości czy inne nieruchomości, które nie zostały objęte poprzednim postępowaniem. Wierzyciel może również rozważyć restrukturyzację zadłużenia lub negocjacje z dłużnikiem w celu ustalenia nowego harmonogramu spłaty. Warto zaznaczyć, że skuteczność dalszego dochodzenia należności zależy od sytuacji majątkowej dłużnika. Jeśli dłużnik nie posiada innego wartościowego majątku, odzyskanie pozostałej kwoty może być trudne lub wręcz niemożliwe. W takich przypadkach, wierzyciel może zdecydować o umorzeniu postępowania egzekucyjnego ze względu na bezskuteczność.
Wierzyciel ma również prawo do monitorowania przebiegu postępowania egzekucyjnego. Może zapoznać się z operatem szacunkowym, postanowieniem o oszacowaniu wartości nieruchomości, a także z protokołem z licytacji. Jeśli wierzyciel uważa, że doszło do naruszenia prawa lub nieprawidłowości w procesie wyceny lub sprzedaży, ma prawo wnieść odpowiednie środki zaskarżenia, takie jak zażalenie na postanowienie komornika. Warto również wspomnieć o możliwościach, jakie daje ubezpieczenie OC przewoźnika w kontekście potencjalnych sporów związanych z transportem, choć nie jest to bezpośrednio związane z wyceną nieruchomości. W przypadku wierzycieli, którzy udzielili finansowania, na przykład w formie kredytu hipotecznego, sprzedaż nieruchomości przez komornika jest często ostatnią deską ratunku.
